3月26日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)了《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門〈關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見〉的通知》(以下簡稱《通知》)，也被業(yè)界稱為“國八點”。該《通知》從八個方面指明了目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展的具體路徑，其意義在于如何穩(wěn)定房地產(chǎn)價格，促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展�！锻ㄖ芬試鴦�(wù)院辦公廳的文件下發(fā)，表明了中央政府對目前房地產(chǎn)市場的基本態(tài)度，表明了今年乃至更長一段時間內(nèi)，關(guān)注與調(diào)控房地產(chǎn)市場將是中央政府工作的重心。
從“一二一文件”到央行的“加息”到《通知》的出臺，國家關(guān)于房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控措施不斷升級，一次又一次繃緊了樓市的神經(jīng)。而對于房地產(chǎn)開發(fā)商和準備買房的購房人來說，與其說關(guān)心政策，不如說是關(guān)心房價的走勢——漲還是跌？
經(jīng)濟學(xué)理論中，有一個需求推動供給理論，也有一個供給創(chuàng)造需求學(xué)說。一個行業(yè)的發(fā)展，首先需要需求啟動，推動供給發(fā)展之后，再進入互動升級的良性格局中去。而作為供給和需求的結(jié)合，消費趨勢更多的是受其需求與供給之間的差距支配。
我國已進入城市化高速發(fā)展期，如果說到2050年要實現(xiàn)達到中等發(fā)達國家水平目標的話，城市化速度還要加快，也就是到2050年我國16億人口有60％城市化，將有近10億人生活在城市里，有3億多家庭需要幾百億平方米的住宅來滿足需求。減掉現(xiàn)有的存量房，需要的新增房對于地產(chǎn)開發(fā)也是一個不小的挑戰(zhàn)。
同時，一系列金融和土地政策的出臺，對建設(shè)用地以及部分開發(fā)貸款的影響，使得2005年房市供給量有可能明顯低于2004年。目前我國房地產(chǎn)現(xiàn)實開發(fā)量為每年大約300萬套到400萬套住宅，這個數(shù)值甚至達不到城市新增家庭需求總量的50％。在供給有限的市場里，消費勢頭的增長是毋庸質(zhì)疑的。
當(dāng)前，人民的消費已從衣食為主開始轉(zhuǎn)向購買住房和汽車，這個消費熱點已成為經(jīng)濟增長的巨大推動力。在這樣一種情況下，中央政府進行宏觀調(diào)控不僅不是限制居民消費，而是引導(dǎo)和鼓勵居民理性消費。
國務(wù)院發(fā)展研究中心副主任謝伏瞻在接受媒體采訪時認為，我國經(jīng)濟仍然處在本輪增長周期的上升階段，2005年將是一個較快發(fā)展的年頭，因此盡管經(jīng)過一年多來的宏觀調(diào)控，但是總需求仍是經(jīng)濟增長的主要動力，消費結(jié)構(gòu)加快升級的時期，居民消費也已轉(zhuǎn)向以住宅為主。而以住宅為主的消費趨勢將是一個長期趨勢，不會因短期政策的調(diào)整而改變。另外政府調(diào)控的目的在于讓房價漲勢放緩或者說是保持平衡，政府不希望房價出現(xiàn)大起大落的情況。房價大落對老百姓沒有好處，在大多數(shù)人生活還不很富裕的今天，對老百姓來說買房可能要花去他們一代人甚至幾代人的積蓄，現(xiàn)在大部分家庭擁有自己的房產(chǎn)，房價大落，許多家庭會出現(xiàn)資產(chǎn)縮水，銀行壞賬上升，對金融安全帶來威脅，特別是對社會穩(wěn)定乃至國民經(jīng)濟的其他方面產(chǎn)生長遠而具有破壞性的影響。
從4月15日國家發(fā)改委公布的今年一季度全國房地產(chǎn)價格走勢的調(diào)查報告來看，房價仍在高位運行。報告顯示，今年第一季度，中國35個大中城市房屋銷售價格同比上漲9.8%，比去年同期漲幅上升了2.1個百分點，比去年四季度上漲2.7%。分地區(qū)看，在35個大中城市中，有8個城市房屋銷售價格同比漲幅超過10%，其中上海19.1%，杭州13.8%，成都12.5%，廈門12.4%，青島11.7%，寧波11.6%，南京11.6%，武漢11.2%，與去年一季度相比，房屋銷售價格除長沙有所下降外，其它城市均有不同幅度上漲。
從目前的趨勢來看，房價上漲趨緩，但仍然是穩(wěn)中有升。5月16日～5月22日一周，北京、重慶、南京、武漢等11個城市商品房平均價格與上周環(huán)比穩(wěn)定。上海商品房價格4月份環(huán)比上漲0.5%，進入5月份以來，周環(huán)比分別上漲0.26%、0.49%、0.91%，漲幅已明顯趨緩。
從成本的角度看，目前房價大跌的可能性不存在，土地出讓金不能少，少了基礎(chǔ)配套設(shè)施做不了，拆遷費用也不能降，建筑材料價格成本也居高不下，所以對于未來樓市的走向，應(yīng)是平穩(wěn)增長。
(李煥軍) |
